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商铺投资潜规则揭秘!

2024-03-29 12:27 来源:知乎(虎成论金) 浏览量:5495

简介:在我的人生记忆中,对于投资最早的理解就是买商铺,买了商铺之后再出租出去,所谓一铺养三代。我也经常听到投资人问我说:哎呀,虎成,我投了一个商铺砸进去了,别人是一铺养三代,我这个看来要三代养一铺。那么商铺投资又有哪些门道和诀窍,虎哥我今天站在纯金融的角度,来谈谈我对商铺投资的一些看法。

如果我有一笔钱,现在我需要配置一些商业地产,那我该如何去抉择呢?

第一点看位置


我觉得第一个肯定还是毋庸置疑的看位置,也就是我们通常所说的地段。这个地段要么已经很热,要么在未来有潜力,不论是超市商铺、社区商铺、商业街商铺还是商务区商铺,位置都决定着它们的租金和未来租金上涨的幅度。最好选择临街的商铺,一定远远好于商业中心的地下或者是超市内的商铺。还要关注区域内商铺的供应量,供应量太大的就需要谨慎。商业街的商铺是店越多、品种越丰富,未来的生意就会越好。而如果社区商业配备了太多的商铺,那你就需要回避,因为社区商业的容量相对而言是有限的。商铺的户型也非常重要,尽量选择开间大、进深短的,如果层高没有超过5米的,做夹层也并没那么容易。


第二点:我关注开发商


万达为什么这么自信,我到哪里,哪里就是城市的中心,就是因为万达大部分的商业自己持有。所以它就可以进行高效率的统一招商、统一策划、统一运营,还可以针对整个区域的状态,进行有针对性的招商,既可以避免同业恶性竞争,又可以丰富业态的环境。全部出售而不自持的商业一定没有前途,我也建议投资人能回避就回避。


第三点:看消费能力


消费能力决定着投资回报率,投资商铺不能只看价格,商铺的价值最终是要通过出租来实现的。出租你就要想租给谁,不同的租户的需求是不一样的,比如开餐馆和做零售的就不一样,选择通用性强的商铺和选择未来消费能力强的行业定位,是保障投资收益率稳妥的办法。


商铺投资不就是买个商铺放在那里吗?非也。我的一个朋友一说起商铺投资连连摇头,圈套!这全是圈套!商铺投资会有哪些圈套呢?


卖经营权【坑爹指数:☆☆☆☆☆】


老王路过一个小区,看到一个非常醒目的广告牌:“只需要100万,坐拥繁华地段的底商,年回报率能到15%”。老王一合计,很值啊,这个底商至少能卖到500万,于是在售楼小姐的温柔引诱之下,就和开发商签署了这个购买合同。


没过多久,老王路过自己的商铺的时候,突然发现很奇怪的事情,诶~怎么被贴上法院的封条了?原来开发商借了别人钱不还,法院就把这个商铺给查封冻结了。在法庭上老王认为自己是优先购买的,理应受到保护。可是法院告诉他:你这个只是经营权,对抗不了抵押权!很多时候这种比市场价低了很多的价格,还要承诺高回报的底商,基本上都是开发商在卖它的“经营权”。


“经营权”就是你拥有的不是这个物业本身,而是它的“使用权”,相当于“长租”。很多开发商先卖“经营权”,再拿物业去抵押贷款,最后一不小心开发商没钱了,所以买了“经营权”的,之后就血本无归。


售后返租:【坑爹指数:☆☆☆☆】


你放心买吧,这个商铺你买了之后,即使你租不出去,我们也会帮你租出去。因为我们有很多关联企业,未来一定能够承租。你信吗?你还信!我就问你一句,好卖的商铺开发商需要承诺返租吗?承诺返租的都是不好卖的,你必须面对这个现实。至少说明这个商铺未来的收益率有不确定性。


你觉得很有保障,于是买下了这个商铺。过了几年,发现经营遇见问题,你拿不到租金的收入,于是去找开发商,开发商会说:你去找和你签署协议的这家公司吧。原来开发商为了规避风险和逃避责任,往往是不会和投资者直接签署这个《回租协议》的。那么第三方公司这个时候也许已经不复存在了,那你又能怎么办?所以如果你真的很想投资这个商铺,你也认同开发商的售后返租这个条件,一定要和开发商直接签署协议,一定要找大开发商。


零首付零月供: 【坑爹指数:☆☆☆】


你没有钱付首付,没有关系。你有车吗?你有房吗?你只需要把这些相关证件交给我们,我们帮你找担保公司去抵押贷款;没有钱交月供,也没有关系。我们负责帮你把商铺出租出去,这样你就可以以租金来养这个商铺。这是不是一个非常漂亮的商业投资?理论上讲确实可行,但是现实中往往不是这么回事。


2012年北京发生过一起非常恶性的担保公司诈骗事件,就是担保公司拿着一群不明真相的业主的房产证件,去银行抵押贷款,然后承诺给业主每年15%的回报,最后担保公司因为经营不善跑路了,银行向法院申请查封了这些业主的房产,最后留下这一群有泪哭不出的业主。

今天说起开发商,我突然想起一个事情要告诉你们,有一个地方因为开发商大量的占地,造成土地资源特别紧张和稀缺,然后村长就邀请了村委会干部一起来商量这个事。村里的治保主任说:我看呐,以后再有村民死了,就不要用棺材,这样省钱还能更省地方。村会计想了想说:要说省地方,我看竖着埋,这样更省!村长想了想磕了磕烟斗说道:竖着埋只埋下半截,这样连墓碑都省了,一看就知道谁死了。

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