1、选择店址的原则

店址的选择，是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作。

通过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址。有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力。

2、选址的基本要素

2.1目标店方圆3公里区域内(10万人—30万人)，居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。

2.2交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。

2.3店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于两条街道的交叉处，是人流的停滞点，可以产生“拐角效应”

2.4有充足的停车位(30—100)。

2.5所处位置在当地有较高知名度。

2.6确定目标店时，应争取更多的户外广告位置。

2.7确定目标店时，应考虑适当面积的库房，一般可占用200-300m²。

2.8参考店租价格：以天津为例

中环线以外约为：0.7～1.5元/m²·天，

中环线至内环线之间约为1.8～2.6元/m²·天。

条件好的店址,价格可适当放宽20%--35%.

3、选择开店的商圈

3.1最佳目标店：大型超市、家具广场、高级住宅区、新建成的居民住宅区、人口素质较高的居住区、有较多居住人口和活动人口的地方、大型车站附近、同行密集的地方或没有一个竞争对手的大街。

3.2最差目标店：僻静的小街小巷、人口稀少的居民区、机关单位集中的办公区、居民人口老化的地方.繁华的市中心、步行街等不宜考虑。

3.3装修定位：店内的地面、墙面、天花板均应有相应的装修、要力求有新的创意，体现出与众不同的风格、店内环境一定要保持清洁。(详见有关章节)

4、选择开店的方位

4.1选择现在被商家看好的店址，不如选择不久的将来会由冷变热，而目前尚未被看好的店址。这样的门店位置费用低，潜在的商业价值大。因此，应特别留心城市建设的发展带来的变化。

4.2选择靠近大公司、大店铺的街道一边。这一侧出入者可以成为我们的顾客，另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍，比较容易指引他人光顾。

4.3选择靠近人口会增加的地方。住宅区的发展，新机构的设立，会给门店增添顾客，使今后的发展更具潜力。

4.4选择经营方向相辅相成的门市作邻居如:超市附近、家居商场附近。

4.5选择门店位置时，还应重视门店所在建筑提供的设施是否符合经营要求。

4.6在同一条街道两侧选择门市位置，以客流量多、能见度高、交通不易堵塞的位置为佳。

5、预测销售额的因素和方法

5.1因素

① 市场容量及竞争情况

② 交通  

③ 3公里内人口数量及人口基本素质

④ 店面情况  

⑤ 未来城市规划

5.2 因素分析方法

① 家电市场容量及竞争情况

调查大商场家电部门及电器专卖店基本情况（企业性质、员工数、年销售额），预计年家电销售额,将调查情况列表。(见表一)

② 交通

第一步：购买城市地图，计算主要交通道路，如环线加放射路线结构地交通，可计算该城市共有几条环线、几条放射线，环线和放射线交叉口是较好地店面位置，将交通状况整理列表。（见表二）

第二步：按交通状况表，对每一条道路和路口通过步行

观察客流状况，对周边无住户路段排除，确定重点调查路口和路段，调查客流量和公交线路状况，依客流量大小进行排列。（见表三）

第三步：确定主商圈。如：北京是三环路、天津为中环路。

③ 目标店方圆3公里内居民调查

根据主商圈寻找可出租的店址，主要有新建底商，不景气商场、超市等可主动找主要负责人面谈，面积在3000-5000平米，作为目标店址，对目标店址应调查周边3公里之内顾客群（（见表四、表五）。

④ 店面情况（见表六

6、应该注意的问题

6.1注意租赁房屋

租赁之前，应先了解房屋的基本条件及价格，查看房屋的产权状况，实地考察，看是否适合我们经营，房屋有无破损，楼面的受力以及水电等情况，了解房租情况.

6.2注意城镇的发展规划

有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多和扩大，都挤在城市某一块地方是不可能的，必须四面扩张，但扩张不是相等平齐的，而是有条件和有先有后的，选择场地就要注意到这一点，用长远的、发展的眼光对待这一问题。

6.3抓紧时机

    要选择的场地只要基础好，有发展前途，看准了下决心定下来，环境和条件差一点，可以边经营边建设，逐步改善环境，创造好的条件。如果犹犹豫豫，当决不决，就会错过商机。

7、租 金 计 算

7.1计算原则

先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额St，推算出家用电器的年零售总额Sh。以该市家用电器年零售额的40%为目标占有率乘以7%的综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Py。以年毛利额的20%作为这个城市的总租金额，分2到3年实施，第一年用总租金额40%的额度为宜，第二年依经营情况推进。

7.2计算公式

第一年租金=Sh×40%×7%×20%×40%

8、城市发展部调研员工作内容

1、城市基本状况调查

本市全年常住人口数

本市辖区人口数

城市总面积

人口密度（人口密度＝总人口数÷总面积）

全市年人均收入（以公布资料为主，详见附表一并请注明以上数据来源）

2、零售市场基本状况调查

全市大型超市状况（详见附表二）

全市大型百货商场状况（详见附表三并请注明以上数据来源）

3、电器市场基本状况调查

大型连锁企业基本情况

地理位置、场地面积、租金状况、硬件环境、外观照片

经营内容、服务特色、客流情况、经营额度

广告内容、宣传特色

运输状况、仓储状况

办公状况、人员总数及其它说明

每个公司建立一份档案，按门店分类，将店面详细情况归档。

（详见附表四）

其它业态电器经营基本情况（百货商场、超市等）

地理位置、场地面积、硬件环境、外观照片、

经营内容、服务特色、客流情况、经营额度

广告内容、宣传特色、

运输状况、仓储状况、

办公状况、人员总数及其它说明

每个商场建立一份档案，将商场或专营店详细情况归档。

（详见附表四）

4、预选店址

店面选址原则：

目标店半径3公里区域内约40万居民、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。

交通方便，乘客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。

店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。

有充足的停车位，30至100辆。

所处位置在当地有较高知名度。

确定目标店时，应争取更多的户外广告位置。

确定目标店时，应考虑适当面积的库房，一般以200-300m²为宜。

（详见附表五，另附照片一套,目标店所处位置地形图一套.）